宽松楼市怎遏价格上涨专家建言出台税收政策

19日，国家统计局公布了2015年全国房地产开发投资和销售情况。2015年全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

过去的一年里，虽然未能迎来一线城市限购的放松，但是迎来了去库存指示。一年5次的高密度降息，公积金相关政策的放松以及营业税免征起点从5年调至2年，这些都无不刺激房地产价格上涨。2015年，全国房价同比上涨超过7%，再创历史新高。

“缓解房地产价格上涨，就得从制度的根源上入手，要改革当前的‘权力经济’，遏制房地产投机炒作。”青岛大学经济学院教授、导报特约评论员易宪容对记者说。

不止降价一条路

去年中央经济工作会议后，“化解房地产库存”被再次热议。会议认为，要明确深化住房制度改革方向，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。一时间，房地产去库存似乎只能走开发商降房价这一条路了。

“事实上，当前中国房地产市场已经被严重过高的库存压得喘不过气来，中央针对房地产市场的实际情况，提出具体化解住房库存严重的政策，对当前正在调整中的房地产市场来说是好事。”易宪容说，“三四线城市住房市场去库存，不仅在于如何把目前过多的住房销售出去，更在于如何能够切断再增加这些城市住房库存的根源。”

中国房地产业协会副会长任志强表示，“目前中国库存量急剧增加，已经接近7亿平方米，未来在政策方面‘去库存化’肯定会有较大的松动，而对于房企来说走出困局的一个重要条件就是维持现金流。未来出台的政策应该是以消化库存为主，房地产不会有迅速扩大的可能性。”

任志强认为，“宽松”会是2016年楼市的关键词，在去库存期间，房地产税不会出台。

投资比例仍较高

“目前中国社会的财富大致有30万亿美元左右，仅是美国的1/3，80%左右为住房，其他金融资产占20%，而美国的情况差不多是反之。正因为中国的财富绝大多数是以住房的方式所持有，那么谁有更多的住房，谁持有价格更高的住房，其财富持有就越多。这也是北京（楼盘）房价这样高的原因所在。”易宪容对记者说。

高房价不仅造成绝大多数居民根本没有支付能力进入住房市场，而且使得社会财富越来越向少数人集中。最近发布的《中国民生发展报告2015》显示，中国目前的收入和财产不平等状况正在日趋严重。估算结果显示，中国家庭财产基尼系数从1995年的0.45扩大到2012年的0.73。顶端1%的家庭占有全国约1/3的财产，底端25%的家庭拥有的财产总量仅在1%左右。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，通过分析需求性质的变化，可以测量楼市体温。当前的调查结果是：改善需占比最大为34%，其次为刚需28%，纯投资占19%，准投资占12%，享受需求占8%。相比2015年3月的调查结果：纯投资和准投资占比为24%，而当前为31%。显而易见，过去3个季度，投资需求比例上升。

易宪容认为，社会分配差距变大的一个重要的原因是政府没有用收入分配调节的手段来控制房价，从而使得一二线城市的住房炒作成了“权力”的游戏，社会财富只能在少数人手中移动。

社会财富再分配

对于去库存的未来，任志强表示，“在如何消化库存上，最有利的条件就是个人贷款利息冲抵个税，让富人和穷人都可以积极买房，也可以让更多人利用这个办法解决住房的问题。而对企业来讲，如何解决库存有一个重大的问题，就是现金流能不能顶住，顶不住，可能有一些项目要降价。”

但易宪容认为，应当出台相关税收政策遏制房价。“只有采取一些遏制房地产市场投资炒作的税收政策，才可能遏制高房价，也能够让过度集中的社会财富进入再分配，让社会财富分配不公逐渐缓和，但是到目前为止，有效的各种房地产税收政策就是不能够出台。比如说，中国房地产市场发展是从香港那里学习过来，政府高价拍卖土地、住房预售制，但是就没有学习香港的住房税收制度。”

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