地方政府设置溢价率上限 保障房成本转嫁给商品房地块

据中国报告大厅了解：2012年7月19日，国土资源部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称，市县国土资源主管部门对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

这一通知也成为地方政府设置溢价率上限的依据。然而，尽管这一政策在控地价的同时加大了保障房的建设力度，但由于并未降低开发商的拿地成本，且保障房部分无法获得足够的利润甚至亏本，开发商所牺牲的利润往往需要同一地块上的商品房来弥补，导致保障房的成本转嫁给商品房地块。

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一位开发商就对记者表示：“每一块目标土地，我们都会用内部设定的财务模型去测算，对于开发商而言，拿地成本并没有改变，只是换了一种表现形式。”

不过，杭州的做法并非孤例，土地市场竞争更为激烈的北京，也于2012年开始实施类似的配建政策。

2013年9月4日，备受关注的北京农展馆地块吸引融创、中海8家重量级房企的参与。几轮报价过后，起价18亿元的该地块就达到了21亿元的价格上限，随后开始竞拍异地建设医院面积。最终，融创以21亿元、配建27.8万平方米医院的代价，成功摘得农展馆地块，楼板价达到惊人的7.3万元/平方米。

值得一提的是，如果将保障房与商品房建在一起，还会衍生出一些其他的问题。上述开发商表示：“由于配建保障房的缘故，商品房部分的楼板价往往非常高，建设高档住宅成为开发商唯一的选择。但是，保障房旁边建设高档商品房，无疑会降低商品房的档次，进而对其后期销售产生影响。”

“这等于是把两个完全不同的消费群体硬生生拉到了一起，无论提供什么产品，都会有一方会觉得不合适，将来不同人群之间的心理融合，会是一个大难题。”有开发商向记者抱怨，这种做法在实践中会面临很多问题，但开发商别无选择。